作者：王克丹
2020年3月有一次选择基准利率和lpr利率+加点的机会，读者应该如何选择呢？文章分为两部分，第一部分是2选1如何选，第二部分是本次房贷利率政策选择设计精妙之处。
第一部分先给结论吧，根据现在的经济环境所导致的利率发展趋势，2选1的话，读者应该选LPR利率+加点的方法。下图是计算的是假设lpr利率从3.9到5.9情况下所有值所对应的的两种选择方法下利率的差值，0的话就是用LPR方法与基准利率4.9不变情况下所需的利率一样。小于0则LPR方法利息更少选LPR利率，大于0的话基准利率更少。下面的图对于所有的利率签订方式适用，不管你是打7折还是上浮20%，算出来的结果一定相同的。
LPR利率的下降预测来源于经济增速的下滑，经济增速可以间接反映市场的投资收益率，收益率越高，借贷欲望越强，lpr利率也就越高，相反，经济下行一定意味着市场投资收益率的下降，进而使得lpr利率再未来几年倾向于下降，另一方面，任何经济体都希望在经济下行时用扩张性的货币政策，比市场货币需求更宽松，使得利率下降速度高于市场预期的下降速度。
至此，如何选择已经非常清楚了，因为所有的煞费苦心设计的计算方法，就是为以后的市场降息做准备的，降息下无论哪种情况，选择lpr+加点总是没错的，对应的是图中阴影部分。
以下为进阶部分，主要分析政策目的
接下来我们分析这个政策的绝妙之处，使得所有房贷存量的人群在lpr利率下降的趋势下，承担了比市场更高的利息的同时，还觉得自己利息变少了！全面降息最大的障碍在于可能继续吹大房地产泡沫，或者降低继续降低房地产的持有成本，钱只会继续流向预期收益高的地方，那么这次为房地产存量专门设计的利率计算方法，使得房地产存量部分不能在市场利率下降时，同等下降。
1、基准利率
大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日，按照最新的基准利率作为标准重新定价，举一个例子，2012年签订的时候基准利率假设是6.55，上浮10%，2012年的实际利率就是6.551.1=7.205，那么19年基准利率为4.9，上浮比例不会改变，19年的实际利率就是4.91.1=5.39。这就是基准利率的作用，在2020年以前是所有期限贷款利率的计算的基准，但是今年不同了，自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同，什么意思呢？基准利率不再是贷款的基准，这句话很重要，也就是说对新的贷款来说，不能再参考基准利率。
但是，这个政策的绝妙之处就出来了，既然基准利率失效，所有贷款都不再参考基准利率报价，那么是不是意味着房贷的重新定价应该按照lpr利率呢？不是的，政策妙就妙在房贷存量的利息定价还要按照失去意义的原基准利率。原则上相当于废除了基准利率，却只有房贷存量继续参考这个已经弃用的基准利率，来作为新老政策选择之一，这就是最重要的坑，读者要仔细思考其中的猫腻。
2、lpr利率
计算方法：其实大家也可以通过百度得到，是由18家银行共同报价产生，去除最高、最低报价后进行算数平均，举个例子，以1年期贷款为例，假设甲银行报价4.5，乙报价4.1，其余的银行均报价4.2，那么计算时会去除4.5和4.1的报价，对剩下的16家做算数平均会得到1年期的年利率报价为4.2，其实就如同体育赛事各个评委打分及最终得分计算方法一样，且每月的20日进行发布。
3、未来lpr降息是除去房贷存量利息的降息
怎么理解这句话呢，12年基准利率是6.55，当时签的合同，19年定价是参考当时基准利率4.9，2020年基准利率弃用了，都改用lpr利率作为贷款参考，但唯独房贷存量不能参考低于基准利率4.9的lpr利率4.8，还专门做了一套单独的计算方法。我们假设lpr利率取代基准利率来作为原来计算方法的基准，那么这次的房贷利率的目的就会非常清楚，
新的算法：LPR利率+基点；
旧的算法中用LPR利率取代基准利率：LPR利率*折扣或者上浮；（现实不存在，仅为了分析政策目的）
上图中各个曲线代表了折扣或者上浮，0.8代表签订贷款合同时打8折，1.2代表上浮20%，这幅图反映的是，降息下，房地产存量利率比同时期其他行业利率多承担的部分。举个简单的例子：*12年一个鸡蛋卖给各个行业价格都是参考6.55元，或打折或上浮，到了19年的时候，卖给所有人都是4.9元作参考，但到了2020年，行业出了规定，卖给其他行业都是4.8元作参考，唯独当时买房的人群要用4.9元作为参考，并且让有房贷的人在三月做选择题：要么是选择4.9（打折或者上浮），要么选4.8+加点，不管哪一种情况，你都要比其他行业直接用4.8作为定价参考出的利息多。**政策妙就妙在心理预期的偷换，本该享受利率下降到4.8以后作为2020年的定价参考，但他告诉你要按照基准利率的4.9作为从新定价标准，使得大家在选择了新算法的用时，负担了比市场利率更高的利息，还觉得自己赚了。
简单的理解就是，整个市场在经济下行中都得到降息的红利，唯独此前购房的人群不能同比例享受到此福利，其实就是刻意对资源错配的修正，我们向左看，只有当利率下降到4.4的时候，当时打8折的房贷存量才能与市场利率齐平，下降到3.9的时候，9折的才能和市场利率齐平，好的一方面是，打折的越多，lpr下降时相对于市场利率越低。但也要看到，上浮的越多，lpr利率下降时，所需负担超过市场利率部分的利息越多，就相当于，市场上鸡蛋对所有行业都买到3.9元的时候，你却要在3.9上浮1.2倍的情况下（按照原方法、lpr取代基准利率计算），仍要多出0.3个百分比的价格买鸡蛋。
而打折的多是首套房，上浮的多是二套以上的房子，虽然降息下你的利率有所下降，但相对于同时期其他行业所能享受的利率则高的多。对所有行业都降价，唯独对房地产不降那么多，而且房地产贷款中二套以上的负担更重，这其实变相的等于增加了投资房产的持有成本。你不要以为lpr下降时，即使没有其他行业那样的利率低，但绝对值也仍在下降，其实利率下降是经济下行的体现，收入和就业都可能出问题，你比别人承担跟多的利息，就意味着你在经济下行中更危险。
总的来说，房贷利率与市场利率的脱轨，是特色的政策应对投机部分房贷存量的区别对待，以及为未来lpr降息做的铺垫，这就是设计这么一整套复杂计算的本源。